Покупка недвижимости и оформление ипотечного кредита для заемщика часто сопряжено с необходимостью привлечения третьих лиц, которые разделили бы с ним ответственность за погашение долга. Дополнительное обеспечение по ипотеке необходимо для снижения кредитных рисков как банка, так и клиента. Прежде чем заключать договор, кредитная организация тщательно проверяет платежеспособность заемщика. Если обнаружено несоответствие ряду требований, банк может предложить привлечь созаемщика или поручителя.
Титульный заемщик. Это главный участник ипотечного договора, на него всегда оформляют право собственности.
Созаемщик. Дополнительный участник ипотечного договора. Он также может стать собственником приобретаемой недвижимости, доли в ней или участвовать в сделке без оформления собственности. То есть для банка между заемщиком и созаемщиком нет никакой разницы – если не вносит платежи первый, это должен делать второй.
Поручитель. В отличие от созаемщика он не несет солидарной ответственности по ипотеке. Он лишь ручается, что титульный заемщик будет добросовестно исполнять обязательства по кредиту. А еще не участвует доходом в расчете максимальной суммы займа или увеличения срока кредита, например, как это бывает с созаемщиком. Но если заемщик не может вносить платежи, обязательства переходят на поручителя. Несмотря на обязанность выплачивать долг за заемщика, поручитель не получает права собственности или доли в ипотечной недвижимости.
Поручителями и созаемщиками по ипотеке могут стать платежеспособные лица, соответствующие условиям кредитной организации. Это могут быть не только супруги или родственники, но и другие люди — друзья, коллеги, знакомые.
Необходимость в дополнительных заемщиках возникает в следующих ситуациях:
1. Если ипотека оформляется на гражданина, который находится в официальном браке. Вторая половина в обязательном порядке становится созаемщком по договору. Это требование законодательства. Даже если квартира оформляется в собственность одного из супругов, доля второго супруга будет присутствовать, поэтому он должен нести солидарную ответственность за погашение долга. Исключением является наличие брачного договора, нотариального согласия, также отсутствие гражданства Российской Федерации может «освободить» одного из супругов от участия в сделке.Чем созаёмщик отличается от поручителя?
- При оформлении договора ипотечного кредитования с привлечением созаемщика в обязательном порядке учитывается его платежеспособность. Доходы поручителя для расчета максимальной суммы кредита банк не рассматривает.
- Созаемщик наравне с титульным заемщиком имеет право на недвижимость, купленную за счет кредитных средств. Возможность претендовать на жилье и величина доли оговаривается в договоре ипотеки или соглашении купли-продажи вне зависимости от количества участников сделки. Поручитель не имеет прав на объект.
- Ответственность созаемщика наступает сразу после вступления кредитного договора в силу. Он должен наравне с титульным заемщиком контролировать соблюдение сроков внесения ежемесячных платежей. Поручитель обязан выполнить обязательства только при утрате кредитополучателя платежеспособности.
- Еще одно отличие созаемщика от поручителя в ипотеке — процедура оформления договора. Первый подписывает документы вместе с кредитополучателем. При этом нередки ситуации, когда он не вправе отказаться от сделки, например если титульным заемщиком является супруг(а). Поручитель заключает с кредитором отдельное соглашение на добровольной основе. Поручительство прекращается при погашении ипотечного кредита, истечении срока действия соглашения с банком, изменении условий кредитования без согласия поручителя, привлечении заемщиком другого доверенного лица с равным уровнем платежеспособности.
Понимая разницу между поручителем и созаемщиком, будущим собственникам недвижимости необходимо заранее распределить роли участников ипотечной сделки.
Подробную консультацию можно получить у ипотечного специалиста.